Skip to main content

follow us

Memutuskan untuk membeli properti sebagai salah satu pilihan investasi merupakan hal yang menguntungkan dewasa ini. Pasalnya, properti dianggap memiliki kelebihan atau bahkan lebih menguntungkan dibandingkan jenis investasi lain.

Alasan lain, tercatat bahwa nilai investasi properti selalu naik, melebihi laju inflasi dan bunga rata-rata perbankan.

Namun sebelum memutuskan untuk membeli properti, ada baiknya mengetahui berbagai jenis-jenis sertifikat properti. Hal ini berlaku untuk berbagai jenis properti, misalnya rumah, apartemen, ruko, maupun tanah.

Jenis-Jenis Hak Atas Tanah

Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria pasal 4 ayat 1, hak-hak atas tanah dibedakan menjadi:
  • Hak Milik (right of ownership), ditandai dengan kepemilikan Sertifikat Hak Milik (SHM)
  • Hak Guna Bangunan (HGB) / right of build, ditandai dengan kepemilikan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
  • Hak Guna Usaha (HGU) / right of use, ditandai dengan kepemilikan Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU)
  • Tana girik / petok / rincik / ketitir / verponding
  • Hak Pakai
  • Hak Sewa
  • Hak Membuka Tanah, dan
  • Hak Memungut Hasil Hutan

Pengertian Sertifikat Tanah

Kata sertifikat pada dasarnya berasal dari kata certificate (Bahasa Inggris) yang berarti surat keterangan yang dibuat pejabat tertentu. Di Indonesia, sertifikat diartikan sebagai tanda atau surat keterangan tertulis dari orang yang berwenang yang dapat digunakan sebagai bukti kepemilikan.

Sementara dalam penulisan standar untuk sertifikat tanah ditulis menjadi sertipikat. Secara sederhana bisa didefinisikan sebagai akta otentik yang memuat status penguasaan tanah.

Di dalam sertifikat ini berisi informasi fisik dan yuridis (hukum). Data fisik berupa letak, batas, dan luas atau keterangan fisik yang ada di atas tanah. Sementara untuk data yuridis, mencakup jenis hak (hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, hak pakai, hak pengelolaan) dan siapa pemegang hak.

Sebab maraknya sengketa tanah, maka memiliki status kepemilikan yang sah dalam bentuk sertipikat tanah amatlah penting. Kepemilikan sertifikat dapat memberikan:
  • Kepastian hukum mengenai hak-hak secara perorangan maupun dalam bentuk badan hukum.
  • Alat bukti yang kuat bahwa yang tercantum dalam sertifikat tersebut adalah pemegang hak sesungguhnya.
  • Kepastian mengenai subjek dan objek hak atas tanah serta status hak atas tanah.

Jenis-jenis Sertifikat

Sebenarnya, jenis-jenis sertifikat telah diatur dan dijabarkan dalam Undang-Undang (UU) Pokok Agraria (UUPA). Namun tidak ada salahnya mengikuti penjelasan kami mengenai jenis-jenis sertifikat yang terkait dengan kepemilikan properti berikut ini.

1. Sertifikat Hak Milik (SHM)

Hak milik diartikan sebagai hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.

Kepemilikan sertifikat hak milik atas properti sangat menguntungkan, sebab dapat wariskan secara turun temurun, statusnya paling kuat dibanding jenis sertifikat lainnya, bisa digunakan sebagai agunan, dan tidak memiliki batas waktu penggunaan.

Secara garis besar, cara mendapatkan sertifikat hak milik (SHM) adalah dengan menyiapkan sejumlah dokumen. Dokumen itu diantaranya Sertifikat Asli Hak Guna Bangunan (SHGB), identitas diri berupa KTP dan Kartu Keluarga, fotokopi surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB), SPPT PBB, dan surat pernyataan yang menunjukkan sebagai pemilik lahan.

2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)

Detail tentang HGB juga patut diperhatikan saat ingin membeli properti. Sebab sertifikat hak guna bangunan ini berbeda dengan jenis sertifikat sebelumnya (SHM) ataupun jenis sertifikat lainnya.

Sertifikat hak guna bangunan merupakan jenis sertifikat yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk memiliki dan mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan pemilik bangunan (right of build).

Tanah yang bukan kepunyaan pemilik bangunan maksudnya dapat berupa tanah yang kuasai oleh negara, orang perorangan, maupun dikuasai oleh badan hukum.

Namun, demikian sertifikat hak guna bangunan mempunyai batas waktu kepemilikan 30 tahun. Setelah itu, dapat diperpanjang hingga batas waktu 20 tahun. Sebenarnya, jika ingin melihat untung dan ruginya jenis sertifikat ini akan sangat bergantung pada tujuan seseorang atau badan hukum mendirikan bangunan. Namun, ada beberapa keuntungan yang bisa diraih disaat membeli properti dengan sertifikat hak guna bangunan, diantaranya:
  • Tidak terlalu membutuhkan dan besar. Hal ini disebabkan karena untuk mendirikan bangunan, tidak perlu mendapatkan hak milik terlebih dahulu.
  • Cocok bagi mereka yang berminat memiliki properti, namun bermaksud untuk memiliki atau menempati dalam jangka waktu lama.
  • Bisa dimiliki oleh bukan warga negara Indonesia (non WNI).
Walaupun memiliki kelemahan, seperti tidak bebas dan hanya bisa dimiliki dalam jangka waktu terbatas, status sertifikat hak guna bangunan ini masih bisa ditingkatkan menjadi hak milik.

Hal ini dapat dilakukan dengan mengajukan permohonan hak di kantor pertanahan.

3. Sertifikat Hak Guna Usaha

Hak guna usaha atau biasa disingkat menjadi HGU, mungkin cukup familiar didengar. Seperti yang telah disebutkan di atas, hak guna (right of use) usaha merupakan salah satu jenis hak kepemilikan atas tanah yang diatur di Indonesia.

Pengertian hak guna usaha sebagaimana yang telah diatur dalam Pasal 28 ayat 1 UUPA Nomor 5 tahun 1960 merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu tertentu, guna perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan.

Sama seperti hak guna bangunan, hak guna usaha juga memiliki jangka waktu, yakni diberikan selama 25 tahun. Luas maksimum untuk tanah yang dapat diberikan hak guna usaha kepada perorangan seluas 5 hektare.

Pemberian hak guna usaha maksimal diberikan paling lama 25 tahun, namun ada pengecualian untuk perusahaan yang dapat memerlukan waktu yang lebih lama. Maka diberikan jangka waktu sampai 35 tahun, misalnya untuk perkebunan kelapa sawit.

Hal lain yang perlu dipahami mengenai hak guna usaha adalah pihak yang bisa diberikan HGU hanya WNI. Artinya, HGU hanya diberikan kepada warga negara atau badan hukum yang didirikan menurut hukum dan berkedudukan di Indonesia. Ini juga berarti bahwa HGU tidak bisa dimiliki oleh orang asing maupun badan hukum asing.

Walaupun HGU hanya diberikan atas tanah seluas 5 hektare, terdapat ketentuan lain jika HGU mencapai 25 hektare atau lebih, maka harus menggunakan investasi modal yang layak dan perusahaan yang baik.

Aman Membeli Properti

Seperti yang telah diutarakan di awal bahwa membeli atau menginvestasikan uang di bidang properti cukup menjanjikan. Namun, sebagai langkah bijak dan aman, selain memastikan jenis sertifikatnya untuk legalitas, juga harus memperhatikan hal-hal berikut.

Mengecek kondisi, lokasi tanah ataupun bangunan
Dalam pemasaran dikenal marketing mix, dimana salah satu komponennya adalah place atau lokasi.

Lokasi maupun kondisi tanah dan bangunan sangat menentukan perkembangan investasi properti di masa yang akan datang. Singkatnya semakin bagus lokasi maka semakin prospektif investasi properti yang dilakukan.

Akta Jual Beli (AJB)
Sebagai bukti yang kuat dan mengikat, akta jual beli (AJB) menjadi hal penting sebagai bukti pengalihan hak atas tanah.

Keabsahan AJB dilakukan dengan penandatangan perjanjian di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Menyelesaikan Proses di BPN
Tahap akhir yang dilakukan setelah menandatangani AJB adalah dengan menyerahkan berkas ke BPN. Semua proses ini harus dilakukan agar semua serah terima sah, aman, dan memiliki status kekuatan hukum.

Artikel Lainnya: